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    廣州市人民政府關于省政協十二屆五次會議第20220433號提案答復的函
    來源:廣州市人民政府辦公廳    發布時間: 2022-05-16
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    劉小平委員:

      您提出的《關于規范商住小區物業服務費價格形成機制的提案》(第20220433號)收悉。我市政府高度重視,積極組織市發展改革委、住房城鄉建設局、市場監管局等單位進行認真研究辦理,并與您在4月29日通過微信方式進行了溝通交流,現答復如下:

      一、我國現行法規、政策關于商住小區物業服務費價格的規定

      《中華人民共和國價格法》第三條規定,“市場調節價,是指由經營者自主制定,通過市場競爭形成的價格”;第六條規定,“商品價格和服務價格,除依照本法第十八條規定適用政府指導價或者政府定價外,實行市場調節價,由經營者依照本法自主制定”。根據《廣東省定價目錄(2022年版)》,定價內容為包括保障性住房物業服務收費、普通住宅(含業主自有產權車位、車庫)前期物業服務收費。2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第六十九條規定,“物業服務費實行政府指導價和市場調節價”。

      根據上述法規、政策規定精神,目前商住小區內非住宅物業服務收費標準不適用政府指導價或政府定價,具體服務項目和標準由業主和物業服務企業協商議定。

      二、修訂完善物業服務收費有關文件

      一直以來,我市政府高度重視營造法治環境,積極建立和完善物業服務收費制度體系,切實提高物業管理規范化水平。一是積極抓緊修訂完善《廣州市發展和改革委員會 廣州市住房和城鄉建設局 廣州市市場監督管理局關于進一步規范我市住宅物業服務收費管理的通知》,目前正在按照規范性文件要求程序推進中。二是完成《條例》規定需制定的物業管理規范性文件4份,包括《廣州市業主決策電子投票規則》《廣州市業主共有資金管理辦法》《廣州市物業服務企業信用信息管理辦法》《廣州市維修資金管理辦法》。三是印發實施配套文件,包括印發《廣州市業主自行管理物業服務區域工作指引》《廣州市業主大會選聘和解聘物業服務企業工作指引》《廣州市物業服務區域備案工作指引》《廣州市業主大會會議工作指引》《廣州市業主委員會備案工作指引》《物業服務企業新冠肺炎疫情分級分類防控工作指引》等6份工作指引,《前期物業服務合同》《物業服務合同》《管理規約》《業主大會議事規則》等4份示范文本,以及《關于規范前期物業管理招標投標有關事項的通知》等12份管理文件。

      三、完善物業服務收費形成機制

      依照《中華人民共和國價格法》《廣東省物業管理條例》《條例》等規定,我市不斷完善物業服務收費形成機制:

      一是我市普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。政府指導價最高標準為每月每平方米2.8元,如超出此標準的,需報發展改革部門單獨核定。核定依據是2007年10月1日起施行的《物業服務定價成本監審辦法(試行)》相關規定。   

      二是實行市場調節價。經業主大會表決通過,由業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同,屬于市場行為,實行市場調節價。在市住房城鄉建設局指導下,市物業管理行業協會已發布住宅小區物業服務地方標準及配套物業服務費市場參考價。

      三是明確物業服務費調整程序?!稐l例》規定:因物價變動、職工最低工資標準調整等原因,需要調整物業服務費標準的,物業服務人應當委托會計師事務所進行審計,并制定調整收費標準的方案。審計報告和調整方案向業主公示,調整方案需與業主委員會協商,并經業主共同表決。

      四是探索破解老舊社區物業服務落地難問題,推進全域服務治理試點。市城市管理綜合執法局牽頭制定了《關于開展全域服務治理試點工作方案(征求意見稿)》,計劃將缺乏物業管理的老舊社區等區域納入全域服務治理試點工作范圍,主要是以街鎮向企業購買服務的方式,引導企業承接除行政管理和行政執法外的城市公共服務和治理。目前,我市白云區景泰街云苑南等6個社區和越秀區大德中、三眼井等5個社區已推行了全域服務治理模式。

      四、加強業主委員會的指導和監督,發揮相關部門作用

      為加大對成立物業管理委員會、業主委員會等業主組織的指導工作,我市印發了《關于強化黨建引領小區治理工作方案》《關于進一步織密上下貫通執行有力組織體系提升超大城市黨建引領基層治理水平的工作方案》《廣州市關于進一步織密物業小區組織體系建設美好家園的工作指引(試行)》《廣州市業主大會會議工作指引》《廣州市業主委員會備案工作指引》,各區住房建設局也制定了物業管理委員會工作指引,各街鎮積極組織成立物業管理委員會、業主委員會。2021年,全市共成立物業管理委員會384個、成立業主委員會110個,共計494個,成效顯著(相對于2020年底累計成立的985個業主委員會,2021年新成立的業主組織數量超過歷年累計數的50%)。全市已成立的業主委員會和物業管理委員會共計1479個,占全市物業小區總數的43.1%。

      五、加強監督檢查,促進物業管理行業健康發展

     ?。ㄒ唬┙鉀Q物業管理突出矛盾。一是深入小區檢查執法。2021年,市物業管理聯席會議辦公室組織各區物業管理聯席會議辦公室,開展對全市物業小區的聯合檢查,重點檢查物業企業是否存在服務不到位、服務信息不公開、物業費不公開、共有資金不公開、拒不退出物業服務區域等突出問題。二是落實2022年“加強住宅小區物業服務公示檢查,完善物業管理監督機制”民生實事工作。市住房城鄉建設局牽頭制定了《廣州市物業服務監督檢查民生實事工作方案》,計劃至2022年底,對我市實行物業服務的逾3000個住宅小區實現全覆蓋檢查,要求物業企業、業主委員會依法依規公示(公開)物業服務費、共有資金、公攤水電費及其他綜合服務信息,發現問題及時督促整改;完善物業管理服務監督機制,通過發揮聯席會議作用、強化物業企業信用管理、設置失信信息專欄、加強行政執法、加強行業自律、發揮業主監督作用等多項措施,實現小區秩序明顯好轉,推動物業服務規范化、品質化,增進廣大業主的滿意度、獲得感。

     ?。ǘ┘訌娢飿I企業信用管理?!稄V州市物業服務企業信用管理暫行辦法》自2018年8月實施以來,我市加快構建以信用為核心的物業管理市場監管體制,建立并完善守信激勵和失信懲戒制度,同步開發了物業服務企業信用系統。2021年7月,市住房城鄉建設局印發了《廣州市物業服務企業信用信息管理辦法》,住房建設部門負責采集并公開了全市1200余家物業企業的基礎信息、守信信息、失信信息和提示信息,建立了物業企業信用檔案。

     ?。ㄈ┩七M物業行業健康發展。我市采取多項措施,指導和監督市區物協強化行業自律,規范企業市場行為,提升物業服務水平。一是印發物業服務企業信用評價暫行規則,建成物業服務企業信用等級評價系統,實施行業內守信激勵和失信懲戒措施,樹立物業服務行業誠信品牌。二是印發住宅小區物業服務地方標準,組織在全市物業小區開展住宅小區服務達標的評選工作。同步推進寫字樓、商業、公共場館、學校、醫院其他類型物業的標準制定工作,逐步建立健全我市物業服務標準體系,促進物業服務規范化、標準化,形成品牌效應。三是印發物業服務費市場參考價,給業主與物業企業雙方一個合理的市場收費指引,減少物業服務收費糾紛,促進行業健康有序發展。四是支持行業發展壯大,通過指導市區物協推進在行業開展信用、標準和價格三大體系建設工作,引導和協助大型企業通過收并購等方式壯大企業規模、實力,支持我市物業企業做大做強,形成品牌化服務效應。截至2021年底,我市已上市物業企業共9個(全國共56個),占全國上市物業企業總數16%,全國城市排名第一。

      感謝您對我市物業服務收費工作的關心和支持,歡迎您繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。


    廣州市人民政府

    2022年5月11日


    (聯系人:彭曉麗、王文勇,聯系電話:020-83125915、83123498)

    公開方式:主動公開

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